BÜROVERMIETUNGSMARKT WIESBADEN 2021

Der Bürovermietungsmarkt der hessischen Landeshauptstadt zeigte sich 2021 stabil. Mit rund 73.000 m² neu vermieteter Bürofläche konnte ein überaus konstantes Umsatzergebnis vermeldet werden.

Das Vermietungsvolumen lag damit im vergangenen Jahr leicht über dem Niveau aus 2020 (66.000 m²). In Anbetracht der Rahmenbedingungen (andauernde COVID-19-Pandemie, knappes Angebot) ist das Umsatzplus von rund 11% als erfreulich zu bezeichnen. Der positive Trend lässt hoffe - dass die Rheinmainmetropole bereits 2022 wieder an seine sechsstelligen Umsatzrekorde aus der jüngsten Vergangenheit anknüpfen kann. 

Verantwortlich für dieses Umsatzergebnis waren zahlreiche Vermietungsabschlüsse der öffentlichen Hand. Über die Hälfte (rund 45.000 m² bzw. 62%) aller Neuanmietungen im Jahr 2021 wurde von Mietern aus dieser Branche getätigt. Traditionell führen Behörden und die öffentliche Verwaltung der Landeshauptstadt Wiesbaden die vorderen Plätze in punkto Umsatzvolumen und Nachfrage an. Auch bezüglich der Anmietung von Büroneubauten rangierte diese Branche im vergangenen Jahr mit rund 31.000 m² erneut auf Platz 1. Die Dominanz der öffentlichen Verwaltung auf dem Wiesbadener Büromarkt hat 2021 damit erneut zugenommen. Es ist davon auszugehen, dass sich dies in gleicher Art und Weise auch 2022 fortsetzen wird. 

Das Flächenangebot in Wiesbaden war auch 2021 weiterhin äußerst knapp und unverkennbar zu gering. Ende letzten Jahres lag die Leerstandsquote bei 2,5% (rund 63.000 m²). Die Angebotsknappheit zeigte sich besonders eklatant in den Top-Lagen (Innenstadt, Mainzer Str., Abraham-Lincoln-Str.) – hier waren Mietobjekte mit mehr als 1.000 m² kurzfristig nicht verfügbar. Großmieter fanden daher hauptsächlich in den deutlich weniger beliebten Wiesbadener Stadtrandlagen bezugsfähige Büroflächen zur Anmietung. Sofern jedoch keine Kompromisse bei der Lage eingegangen wurden, blieb den Bürosuchenden nur eine Verlängerung im Bestand oder das Warten auf ein Neubauprojekt. Da in Wiesbaden auch im vergangenen Jahr fast keine spekulativen Neubauprojekte realisiert wurden, mussten Mietinteressenten kurzfristige Umzugspläne meistens aufschieben. Projektierte Büroneubauten benötigen in Hessens Landeshauptstadt in der Regel eine Vorlaufzeit von 2 bis 3 Jahren. 

Es ist daher auch für die kommenden Monate nicht zu erwarten, dass auf Wiesbadens Bürovermietungsmarkt die deutliche Angebotsknappheit verschwindet. Auch 2021 hielten nahezu alle Unternehmen an ihren Büroflächen fest, jedoch überwiegend mit neuen Belegungskonzepten bzw. einer Mischung aus Home- und Präsenz-Office. Die neuen, nachhaltigen Bürokonzepte lassen sich in der Regel am besten in Neubauvorhaben realisieren. Zudem wuchs bei vielen Mietern in den vergangenen Monaten zunehmend der Wunsch, vornehmlich in nachhaltigen, ESG-konformen Bürogebäuden anzumieten. Zwangsläufig wird sich daher zukünftig die Nachfrage weiter auf Neubauprojekte fokussieren. Es ist deshalb davon auszugeben, dass sich der Druck auf Wiesbadens Büroneubaupipeline auch 2022 noch weiter erhöhen wird. 

Das unzureichende Angebot an Büroflächen und die ungebrochen große Nachfrage von Mietern, vornehmlich aus dem öffentlichen Sektor, führte dazu, dass sich die Spitzenmiete in den vergangenen Jahren stetig nach oben bewegte. Ende 2020 wurde erstmals der neue Spitzenwert von netto 18,00 €/m² erreicht, der auch 2021 konstant auf diesem Niveau verharrte. Insbesondere Mieter von zukunftsorientierten und ökologisch nachhaltigen Büroneubauten waren mehr und mehr bereit, höhere Baukosten und neue energetische Standards auch durch höhere Mietpreise zu honorieren. Die Angebotsmietpreise im Neubau-Segment erreichten daher Ende 2021 sogar Topwerte um 20,00 €/m² (mtl. netto). 

Two
Rivers